Mes conseils

 

Voici ce qu’il faut savoir avant d’acheter un mobilhome (MH) dans un camping en bord de mer.
D’ailleurs, vous aurez du mal à acheter un MH sans passer par le camping dans lequel vous souhaitez le mettre. En effet, leur marge se fait sur les ventes (neufs ET occasions), moins sur les locations de parcelle.

Tous les tarifs mentionnés ne correspondent pas à un camping ou à un vendeur en particulier.

Critères pour choisir un MH

-Nombre de chambre
-Nombre de salle de bain
-L’état global si c’est de l’occasion

Le prix d’achat du MH

Prix sorti d’usine : autour de 15 à 25000 euros selon mes renseignements
Prix de vente au camping: de 40 à 80000 euros. Ce qui fait déjà une belle marge.

Leurs bénéfices se font aussi sur les occasions, qu’ils reprennent et revendent (parfois avec une belle marge de 20 000 euros et plus). Ce qui fait qu’il est très intéressant pour eux de reprendre et revendre le même MH plusieurs fois.

Vente d’un MH neuf ou d’un MH occasion, les marges sont assez intéressantes pour la société de vente liée au camping pour pousser les propriétaires à le revendre rapidement ou à partir.
Plusieurs leviers permettent d’exercer cette pression sur les propriétaires:
-L’augmentation sans plafond des loyers de la parcelle ;
-Les propositions commerciales régulières ;
-La pression sociale avec des voisins qui ont des MH neufs ;
-La pression tarifaire avec toutes les dépenses imposées par le camping ;
-La pression locative avec des locataires plus ou moins de qualité et les dégradations qui vont avec ;

L’objectif est aussi de faire retomber les propriétaires dans le programme de location du camping et pour ça, il faut qu’ils changent de MH et acceptent une nouvelle offre/promo. Sans MH dans le programme, le camping ne peut plus en proposer à la location puisqu’ils en ont rarement à eux.

L’argus

Même si les vendeurs ne sont pas d’accord avec ça, bien sûr, il y a un argus : 1ère année - 30% / 2ème année -15% / 3ème -10% / 4ème et suivantes -7%

Au bout de 7 ans, votre MH ne vaut quasiment plus rien. Il faut donc accepter de perdre cette somme…

J’en profite pour vous conseiller de contrôler tout, dont la date de construction en contactant le constructeur ou un concessionnaire. Je l’ai fait, ça fonctionne. La date de construction fait foi pour l’argus, ce n’est pas la date de sa 1ère vente…
Calculez votre côte avant de vous décidez !

Récupération de la TVA ?

Est-ce que cela vaut le coup ? Un petit tableau (en prenant les tarifs ci-dessous) va vite vous montrer qu’on est loin du gain annoncé tout simplement car cela vous oblige à payer beaucoup, beaucoup d’autres choses. En fin de vie du MH, vous serez loin d’avoir gagné cette TVA (voir tableau ci-dessous)

Attention, la TVA ne se récupère normalement que sur l’achat du neuf par un professionnel. Sur de l’occasion, les comptables ne sont pas tous d’accord pour récupérer la TVA.
Par un particulier, vous ne pouvez pas récupérer de TVA.

Le taux du prêt proposé

La confiance n’exclut pas le contrôle, or, vous n’avez aucune raison d’avoir confiance au vendeur, même s’il vous tutoie ! Donc vous prenez le 1er simulateur de prêt sur internet et vous vérifiez le taux annoncé…vous allez être surpris et déçu…

Le choix du camping

-Proximité de la plage et des activité
-Salle de fitness ou de musculation
-Piscine couverte/chauffée
-Souplesse du règlement intérieur
-Possibilité de choisir et d’aménager sa parcelle
-Présence d’un resto, d’un club enfants, d’un terrain de sport, d’animations et de salle de spectacle
-Autorisation des chiens
-Arrêt du contrat quand on le souhaite
-Obligation de changement de MH lié à la vétusté (attention à LEUR définition de la vétusté)
-Limitation des droits de visites (certains campings interdisent carrément les visites et/ou les locations)
-impossibilité du camping de vous virez
-Possibilité de louer gratuitement à sa famille
-Tarif des taxes de séjour (à payer aussi quand on y est)
-Demander l’augmentation des 5 dernières années pour connaitre l’ampleur des tarifs suivants
-Comment facturent t-ils l’eau et l’électricité ?
-Date d’ouverture et de fermeture. Il faut une amplitude la plus grande possible
-Des travaux onéreux sont-ils à venir et répercutés sur les prochains loyers ?
-Tarif du wifi pour les proprios (attention ça pique, quand ça fonctionne)
-Tarif des accès piscine. Ceci peut être compris dans le prix avec un nombre de badges

L’emplacement

Technique habituelle, on vous montre 3 emplacements pourris puis un pas trop mal, donc ne prenez jamais le 1er…Il faut y penser avant ! Voici quelques critères : la taille, la présence d’arbre, l’orientation, le bruit, les parkings, l’éloignement des sorties, la proximité des MH de pure location (bruit supplémentaire) et proximité de la piscine (attention beaucoup de bruit). Si cela ne vous plait pas, ne le prenez pas !

Le prix total

Il comprend normalement
Le transport
L’installation
La terrasse
La clim
Les droits d’entrée

Si c’est une occasion, le vendeur vous imposera un seul tarif pour la clim et la terrasse, même si elles sont pourries…Ce qui fait qu’une clim ou une terrasse peut être revendues plusieurs fois sans jamais baisser de prix…

Tarifs en cas de destruction du MH

Frais de déconnexion : 400 euros
frais d’enlèvement : 2000 euros en moyenne (c’est 5 euros du km, donc ça monte vite).

Gestion locative

Difficile de louer par soi-même si vous n’êtes pas sur place. Il faut donc prévoir les frais d’états des lieux : 30 ou 40 €/ semaine de location en espérant trouver quelqu’un sur place (ce n’est pas gagné). Attention le camping peut refuser la location ou peut refuser que ce soit une personne extérieure qui fasse l’état des lieux. Il faut donc bien vérifier dans le contrat.

Contrôle

Les contrats demandent le contrôle tous les X années de l’extincteur, du gaz, de la conformité du MH, de la VMC et de la chaudière. Voir le contrat et les tarifs ci-dessous.

Conditions pour être LMNP, donc pour récupérer sa TVA

-Acheter à un professionnel pour avoir une facture avec TVA ;
-Prendre un comptable (les moins chers sont sur le net, mais quand vous annoncez le camping, ils gonflent les prix soit disant parce que la 1ère année demande beaucoup de travail ! En réalité, hormis la déclaration P0i au greffe du coin (20mn de boulot), ils reversent surtout une partie du tarif …à la société de vente du MH !!! Merci à 1 des comptables concernés de m’avoir donné l’info ;
-Le MH doit être proposé à la location toute l’année ;
-Vous devez le louer au moins 5 semaines par an ;
-Vous devez payer 10% de vos entrées d’argent aux impôts!!! Donc au revoir ce fameux gain de TVA du départ à long terme…

Tarifs divers

De nombreuses dépenses vont s’ajouter au tarif du panneau de pub du camping. Par exemple, les coffres extérieurs peuvent être imposés à plus de 1000€ si vous en voulez un…
Il faut récupérer les tarifs du camping pour voir l’ampleur des petites dépenses que vous allez payer tout au long de l’année. Bien sûr, tout est payant, de la réparation de la chasse d’eau à 30 euros à la pose de l’antenne TV à 300€

De plus, si vous donnez votre MH au camping pour la location dans leur programme, ils vous imposent une liste énorme de matériels obligatoires. Je l’estime entre 1200 et 2000 euros. Et oui, le MH est presque vide quand vous l’achetez ! Ils ne vous parlent de cette liste qu’au moment de la signature quand vous vous êtes déjà décidé…

Il faut aussi se méfier des promos du type « loyer de la parcelle gratuite pendant 5 ans ». Rien n’est gratuit les amis. Toute semaine laissée à la location pour leur programme est une double peine. Non seulement vous ne profitez pas du MH en été mais en plus ils vous privent des loyers entrants, tout ça pour réduire le loyer annuel qui est, il faut le dire, exorbitant !
Il faut réfléchir sans la promo et vous demandez si vous serez capable de payer un tel montant après cette promo…En gros, cela vous coutera 10 000 euros par an. Vous pourrez compenser avec des locataires mais jamais vous ne retrouverez la totalité de cette dépense. Donc en louant au maximum, vous ne rentrez pas dans vos frais ! (Le comptable d’un des plus gros campings de France en bord de mer m’a confirmé que la plupart des loueurs ont une dizaine de semaine de locations au maximum, rarement plus).

Je veux aussi vous parler des locataires…Si vous voulez des locataires de qualité, pratiquez des tarifs de « qualité » (pas au rabais) et choisissez un MH et un camping de qualité. Le nombre de chambres est aussi à réfléchir pour viser tels ou tels locataires.

Voici une idée de tous les tarifs. Gardez en tête que vous allez récupérer 10% sur le loyer de la parcelle et 20% sur les dépenses et le MH, à la condition de payer d’abord 10% sur les loyers reçus.

Achat

 

Achat du MH+ terrasse+ clim+ mise en place

20000 à 80000€

Frais annuel à cause du statut LMNP

Cotisation foncière des entreprises (et oui même pour les LMNP)

200 €

Paiement TVA sur les loyers

10% des loyers

1,5% de pub obligatoire

quelques euros

Frais de compta

200 à 900€

Frais de CGA (pour se faire rembourser 2/3 des frais de compta)

140 à 300€

Etat des lieux des semaines de locations (30 à 40€/semaine)

400 €

Loyer annuel de la parcelle (Ce tarif est déterminant)

de 3000 à 10000€

Assurance multirisque annuel

200 €

Taxe de séjour selon le lieu

200 €

Hivernage annuel

200 €

Autres frais

Droits d'entrée dans le camping si achat à un particulier

8 000 €

WIFI Tarif au mois

40 €

   

En crédit annuel, grâce au LMNP

 

20% sur toutes les dépenses annuelles citées au dessus

2 500 €

10% sur le loyer de la parcelle

700€ en moyenne

Autre crédit

 

20% TVA du MH en 1 fois, 6 mois après l'achat

8000 pr 1 Mh de 50 000€

   

Matériel obligatoire pour toute LMNP

Alèse jetable/lit

1 €

Antenne TNT et mât

300 €

Bouteille de gaz

30 €

Draps 7j 90/140

10€/20€

Lave vaisselle

280 €

Micro ondes

90 €

Télé

170 €

Vaisselle/ nécessaire de ménage/déco

200 €

   

Matériel et prestations

 

Bloc porte

30 €

Coffre en PVC (livré sur emplacement)

1 000 €

Compas de fenêtre

30 €

Démontage/Remontage de la terrasse

650 €

Détendeur

30 €

Extincteur

30 €

Gazon Synthétique

50€ /m²

Gravier

20€ /m3

Installation machine à Laver

150 €

Interrupteur

15 €

Lampe extérieure

150 €

main d'œuvre 1 h

40 €

Mastic

10 €

Chasse d'eau

30 €

Mitigeur Douche

50 €

Mitigeur Lavabo

50 €

Evacuation WC

20 € 

Pomme de douche

10 €

Prise murale

15 €

Résine

40 €

Robinet extérieur et tout robinet

90 €

Toilettes

160 €

Tubes, Flexibles

10 € / m

   

Doit être compris dans le tarif d'achat du MH

 

Contrôle avant livraison

200 €

Forfait de mise en service

1 800 €

Forfait de vérification d'un MH

300 €

Forfait équipement gaz

500 €

Installation

1 000 €

Vérification suite à un achat hors camping de terrasse

100 €

Et la surprise du chef

Stockage MH hors du camping s'il vous vire et le sorte

10€/jour!!!

Voilà, à vous de vous décidez ! Maintenant, vous ne pouvez pas dire que vous ne saviez pas.