Mes conseils

 

Le but est d’aider les futurs proprios "loueur de meublé non professionnel (et oui, c’est obligatoire de se déclarer en tant que tel à partir du moment où vous avez des meubles dans l’appartement que vous mettez en location !).

Pour info, je ne suis ni fiscaliste, ni banquier, ni gestionnaire de patrimoine, ni comptable, mais un simple propriétaire d'un appartement en station de ski. 


Je passe rapidement sur le début de l’histoire : les visites, le coup de cœur, la lecture des derniers comptes-rendus du syndic, l’offre en fonction des travaux à faire et le prix du marché…
Et sur le fait qu’il faut gérer correctement les paiements suivants : caution, frais de dossier, frais de notaire…
Je n’ai pas créé de compte bancaire particulier pour gérer ce bien. C’est apparemment conseillé pour s’y retrouver facilement, mais j’utilise un logiciel de compte type MONEY et je peux facilement dissocier mes entrées et mes sorties.

1.    Signature de la convention avec les proprios (à partir de là, vous avez 3 mois pour signer l’acte définitif)

2.    Pendant le 1er mois après la signature, il faut :
-Chercher un prêt (Délai d’un mois pour envoyer une attestation de demande de prêt bancaire au notaire)
-Trouver une assurance du prêt si vous ne souhaitez pas prendre celle du banquier.
-Contacter un notaire (lui donner une copie de tous les documents (convention, expertises,…). Je préfère prendre un autre notaire que celui du propriétaire. Ca ne coute rien de plus et c’est plus "pratique")
-Faire baisser les frais de dossier du banquier (ou faire baisser l’ensemble de la proposition de votre banquier si vous avec une autre proposition d’une autre banque, plus basse)
-Trouver une assurance pour l’appart. Cette assurance n’est pas obligatoire mais me parait indispensable.
Attention, les assurances proposent soit une garantie « résidence secondaire » (donc avec possibilité de le louer de façon très restrictive, maxi 3 mois dans l’année par exemple), soit « bien donné en location » (donc vous n’êtes peut être pas couvert si vous y allez le weekend).
Il faut donc bien cadrer ce que vous voulez. Pour ma part je cherchais une assurance pour résidence secondaire avec mise en location 11 mois de l’année. J’ai trouvé difficilement avec une assurance qui s'occupe de risques spécifiques.
Il faudra quand même mentionner au locataire qu’il doit détenir une garantie villégiature dans ses polices d’assurances (logiquement intégrée à toutes bonnes assurances habitations qui se respectent)

3.    Pendant le 2ème mois 

-11 jours après la réception de l’offre de prêt officielle par votre banquier, il faut envoyer par courrier simple à la banque l’offre signée et paraphée.

-Créer une adresse email (style gmail, ca facilitera l’archivage)
-Créer un blog ou un site
-Création du contrat de location (il y en a plein sur le net, il faut faire une compilation)
-Contact avec un artisan pour les devis de travaux si nécessaires.
-Prendre rendez-vous avec le notaire pour la signature définitive, ou faire une procuration.
-Tenir au courant le banquier et le notaire des échéances, bref il faut absolument suivre le dossier pour éviter qu’ils vous fassent louper la vente à cause d’une échéance dépassée…ça arrive!
-Création d’une fiche de bienvenue pour le locataire, avec des infos sur l’appart (adresse, photo, remise des clés, horaires etc.)

4.    Une fois que vous êtes propriétaire :
-Choix d’un expert-comptable. Ces frais sont remboursés si vous utilisez aussi un centre de gestion agréé (CGA), et comme la télédéclaration est obligatoire, je ne vois pas comment s'en passer. Trouvez en un sur le net spécialistes des LMNP, à partir de 220 euros l'année + 135 euros pour un CGA.

-Envoi du dossier d’inscription à l’expert-comptable dès que vous avez une copie de l’acte. Ceci va permettre qu’il déclare au greffe du tribunal de commerce, et donc aux impôts, le formulaire P0i dans les 15 jours.

Cette déclaration P0i est devenue obligatoire pour les LMNP. Cela vous donne un numéro SIRET et vous serez sous le régime de la micro-entreprise, d’où une déclaration obligatoire sous le régime du BIC, réel ou micro (souvent en réel simplifié pour commencer)

-Prendre des belles photos du logement, toutes les lumières allumées.

-Créer l’annonce sur le bon coin sans donner votre numéro d'appart (attention aux voleurs et aux arnaqueurs!)

-Signer un contrat avec une agence ou une conciergerie pour la remise des clés et l’état des lieux

-Déclarer son activité à la mairie pour le paiement des taxes de séjour

-Publier son blog ou son site

-créer votre espace sur impôts.gouv.fr, partie professionnel pour anticiper la déclaration

Pour info, l’expert-comptable fait :

-un livre de journal des recettes,
-un livre journal des dépenses http://www.lautoentrepreneur.fr/images/ … cettes.pdf

-un livre inventaire du mobilier
-un registre des immobilisations/amortissements http://www.universimmo.com/forum_univer … C_ID=12625

5.    Avant la fin de la 1ère année

A faire par le comptable ou soi même

-Déposer une 1447C-SD pour toute acquisition avant le 31/12 de l’année de l’acquisition au Service des impôts des entreprises dont dépend le bien. Il faut déclarer si vous allez utiliser le bien vous-même ou pas, donc si vous allez devoir payer la taxe d’habitation en plus de la taxe foncière et la CFE…


6.    Années suivantes

-En janvier: Envoyez toutes vos factures et contrats à votre comptable (courrier ou lien google)

-En mai : valider la liasse qu’il vous envoie
-Déclarer son revenu avec une 2042 C PRO qui reprend le résultat de la 2031 « bénéfice ou déficit » donnée par le comptable

-L’année où vous décidez de ne plus utiliser l’appart vous-même, il faut déposer avant le 31/12 un 1447M-SD en notifiant que vous ne l’utiliserez plus.

7.   Tous les mois : déclaration de la taxe de séjour sur un site internet dédié.

Et oui, dans ma station de ski, certains technocrates nous imposent de déclarer tous les mois les quelques euros des taxes de séjour! Que de temps perdu, alors que la cotisation annuelle était si facile! 

8.    Voici les liens des sites incontournables :

Impôts : 
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3418-PGP

http://www.jedeclaremonmeuble.com/ dans celui là il y a tout (simulation réel, micro, etc.…)
http://www.leblogpatrimoine.com/immobil … -2014.html
http://lmnp.org/

Bons conseils
http://adefi-declarationfiscale.fr/contact/info
http://www.ma-declaration-meublee.fr/si … stratives/
http://www.contalim.fr/index.php (mon expert-comptable)

SUR LE CGA (non obligatoire mais essentiel pour se faire rembourser les frais de comptabilité)

http://blog.comptaexpert.fr/metiers/loc … e/cga/3866

Si vous voulez remplir le P0i vous-même :

https://www.infogreffe.fr/societes/docu … 1168464391

http://www.i-greffes.fr/

Pour le remplissage :

http://www.plus-riche-et-independant.co … euble.html


Donc si vous êtes arrivés jusqu’ici, c’est que vous êtes assez motivés pour acheter. C’est procédurié mais pas si compliqué que ça pour un novice (que je suis).

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Reste à savoir si cela est rentable ou pas...